2、东三环和北三环的老破小，
，，好比团结湖、金台路、向阳门地铁站那里的楼梯楼或者电梯两居屋子，
，，如向阳门的三丰里小区，
，，团结湖、东大桥、呼家楼和金台路那里老屋子更多。。
。 3、东四环或者东五环有十里堡、青年路、常营、双桥有400出面的两居电梯房、如晨光家园A区、富力阳光美园、北辰福地、柏林爱乐、远洋一方等。。
。 打个例如吧，
，，谁都知道过年的时间车票紧俏，
，，净是黄牛囤票的。。
。但他们都是赶在三十之前脱手，
，，这样就算是加价买入的，
，，倒卖时也至少不赔本儿。。
。但您的想法是在除夕接盘这些票，
，，那月朔之后是否能赚钱就看政策和行情了。。
。 学区房也类似，
，，谁都知道2023年是入学最岑岭的极点，
，，也是溢价最高的时间，
，，相当于腊月二十八吧。。
。然后这两年虽然也算岑岭，
，，但事实是人数少了点儿，
，，溢价也就降了一些。。
。但既然是400万左右的占坑儿房，
，，那就依然是溢价率最高的，
，，30%左右吧。。
。明年就是确定的入学人数拐点，
，，相当于三十晚上十二点，
，，之后能否保住溢价就到时间再看吧。。
。 但在我看来，
，，这会儿接盘学区房，
，，拐点之后的最好效果就是保住溢价。。
。也就是赌赢了能不输，
，，赌输的话那就看自己的心态了。。
。 2、我建议先算算租售比吧，
，，也就是租金回报率。。
。工具城比向阳的低30%左右，
，，也就是400万相当于向阳靠近300万的屋子，
，，那100来万就是溢价，
，，是学位的价值，
，，用不上学位的租户是不可能出钱的，
，，以是收益才低。。
。 3、若是不赌学区房，
，，那通例建议是“房产的价值由地段儿决议”。。
。最稳妥的就是团结湖周边，
，，那些板块都差未几，
，，20多年来一直是北京大盘的标杆走势。。
。只要屋子没硬伤，
，，那就肯定是不亏损也不占自制 不过若是是我的话首选东四环外的朝青四惠一带，
，，这些年的板块增值更多。。
。短期持有就买房龄新的商品房（包管房看情形），
，，十年八年的就买老公房。。
。注重租金收益就买公寓，
，，不肯意冒险的那就买普宅。。
。？？？？？？醋约旱钠谕蛋。。
。 都没合适的再看五环外，
，，只要没硬伤，
，，也大大都能不落伍大盘。。
。不过干嘛非得赌塔楼啊，
，，万一输了呢？？？？？？？横竖住建部按套内计价的意见稿已经宣布了四五年了，
，，落地是早晚的事儿，
，，时势所趋。。
。非得对赌的话那也是看运气吧，
，，一切皆有可能。。
。 4、简朴就是这情形吧，
，，着实就是赌不赌的事儿。。
。横竖我不赌学区房，
，，就算运气好赌赢了，
，，那也是房价不输+少收租金，
，，还不如团结湖老破小呢。。
。赌输了那就双方都输呗，
，，用不上学位的话图什么呢？？？？？？？ 然后我也不赌塔楼，
，，既未几收租金也不增强流动性，
，，亏损的可能性还大，
，，图什么呢？？？？？？？或者说若是自住的话还算合适，
，，不自住那就自己思量了。。
。 我以前咨询过您买房的问题，
，，我们孩子北京户口，
，，小升初妄想回京上学，
，，您其时给推荐向阳较量不错的初中学区，
，，我们现在较量纠结的是孩子现在才一年级，
，，是四年以后再买，
，，照旧现在买，
，，买的早了怕学区政策有转变，
，，晚了又怕房价上涨，
，，想听听您的建议。。
。 1、小升初回北京，
，，向阳学区，
，，那这先看哪所学校，
，，再看预算几多。。
。若是目的是帝景这种对口小区少的学校，
，，那提前买的话就得遭受学区溢价了，
，，没步伐。。
。 2、预算的话若是较量高，
，，好比万万左右起步的，
，，那也是什么时间买都行，
，，大都学校都能买到溢价低的，
，，甚至是完全没有溢价。。
；；；；；；蛘咚底芗墼礁叩囊缂勐试降，
，，各项都能兼顾。。
。 3、至于政策不会有什么大的转变，
，，没须要纠结。。
。事实是向阳区，
，，原来学位就没有工具海主要，
，，那既然是在岑岭期都没太太过的较量，
，，入学孩子少了谁还没事儿找事儿。。
。？？？？？？也就是说就算政策有转变，
，，或许率也是向宽松了变，
，，不太可能说在低谷期收紧。。
。 这就跟楼市政策似的，
，，都是暴涨的时间限购限贷，
，，目的是抑制泡沫。。
。像这几年低谷期的政策转变就是松开限购了，
，，犯不上逆势操作。。
。 讨教，
，，您的意思就是什么时间买都行是吧？？？？？？？我把您几年前发给我的话生涯下来了，
，，妄想后面就照着您说的买，
，，我们只要初中不错就行，
，，预算5，
，，600万，
，，综合学区，
，，自住，
，，保值这几个方面，
，，能不可贫困您重点推荐2—3个地方，
，，我们在外地属实不太相识。。
。 1、大致就是这意思，
，，只要不买学区溢价高的，
，，那自然是什么时间买都行了。。
。向阳两种学区房，
，，一种是中小学都对口各自牛校的，
，，或者是从小学就对口九年制牛校的，
，，也就是只要带小学牛校的，
，，那就溢价高。。
。 第二种是小学对口的不算头部校，
，，但中学对口牛校，
，，也是单校。。
。这种屋子的溢价就不太高了，
，，甚至没溢价。。
。那买这种房就什么时间都行呗，
，，栖身的性价比正常，
，，也没单独的保值危害。。
。 2、5/600万，
，，那除了帝景和北中本校之外都能买到了。。
。通例建议是80、朝外、嘉铭东区、清朝和陈分。。
。人朝也可以，
，，就是这几年屋子卖爆了，
，，孩子太多导致扩招严重，
，，分校多，
，，师资的压力大。。
。 要是我的话会先看朝外，
，，没合适的看嘉铭东区或陈分。。
。详细屋子找外地中介吧，
，，好找，
，，看房的时间算算是否有溢价或崎岖就行。。
。 3、现在买照旧过几年买看自己的判断。。
。不过我以为现在是北京楼市的底部，
，，以这几个学区中不带溢价的屋子来说，
，，年化租金回报率即是或凌驾同期银行存款利率了。。
。并且利率现在是下行通道，
，，五年前的都泛起倒挂了。。
。那在这种情形下，
，，若是手里有几百万，
，，买房收租金的收益就不低于银行按期，
，，卖不卖的就看自己了。。
。 讨教，
，，孩子小学四年级现在通州上学想转西城，
，，北京户口。。
。准备卖掉通州屋子，
，，在西城买两居。。
。一是通州屋子孩子落户上学用，
，，由于四年级转出，
，，是否受到六年一直制影响，
，，是否会造成别的孩子无法作为学区房挂号入学而拉低卖出价钱？？？？？？？ 1、六年一直制？？？？？？？六年一学位吧？？？？？？？一样平常没什么影响，
，，无非是新买房的多；；；；；；樟。。
。通州的学位没那么主要，
，，大大都都不影响价钱。。
。详细的这照旧问外地中介吧，
，，他们更熟悉通州情形。。
。 理由是天下的有钱人脑子很正常，
，，没有病，
，，人家有钱会拿一万万在北京买个80平的老破。。
。？？？？？？在他们谁人地方买个带游泳池的大house不香吗？？？？？？？ 不要相信某些小作文炒作的铺开限购会疯涨，
，，太自恋啦，
，，那是有多套屋子的想割别人的韮菜为自己解套！看看谁会成为最后一波被割韭菜的！ 1、呵呵，
，，就跟谁说过北京屋子铺开限购会疯涨似的？？？？？？？这就是典范的自己给自己设个靶子，
，，或者是先开枪再画靶子，
，，自说自话的自作掩饰罢了，
，，有意思吗？？？？？？？ 我也不以为北京房价会疯涨，
，，但若是以这个逻辑，
，，我同时也不以为股市会疯涨，
，，由于有钱人的脑子很正常，
，，没有病，
，，谁会拿一万万去股市买个虚无缥缈的垃圾股？？？？？？？您能认同吗？？？？？？？ 再进一步，
，，就算铺开人为制度，
，，我也不以为通俗人的收入会疯涨，
，，照旧同样的逻辑，
，，由于有钱人不傻，
，，您认同吗？？？？？？？但这着实都没什么意思，
，，怎么说都行，
，，就看什么人爱听了。。
。 2、另外谁也没说过有钱人的脑子不正常。。
。？？？？？？但讨教了，
，，1000万在北京买个80平老破小属于不正常，
，，那500万的时间正常吗？？？？？？？300万100万的时间正常吗？？？？？？？若是都不正常，
，，那什么时间算正常。。
。？？？？？？若是以前算正常，
，，那凭什么说现在买就不正常。。
。？？？？？？标准在那里，
，，单标照旧双标？？？？？？？ 若是说外地有钱人到北京买房不正常，
，，那北京人持有高价屋子正常吗？？？？？？？北京业主们是不是应该把屋子都卖了移民小县城。。
。？？？？？？ 然后小县城的动辄几千块一平米正常吗？？？？？？？外地业主怎么不卖了屋子移民黑非洲。。
。？？？？？？好比到撒哈拉买块大沙漠当酋长，
，，他不香吗？？？？？？？以是这种话基础就没意思，
，，纯属空话，
，，也就是说出来让一些人意淫罢了。。
。 再多说一句，
，，您的北哥对学霸们拼命加入高考上清北有什么看法吗？？？？？？？会不会也说学霸们脑子不正常啊，
，，显着可以在小县城当偶像的，
，，却非获得清北当通俗人，
，，甚至是学渣，
，，他们有病吧？？？？？？？若是以为他们有病，
，，那或许是自己有病，
，，明确不了“人往高处走+高处不堪寒”的境界。。
。 许多人就这样儿，
，，只要你随便胡诌个似是而非的原理，
，，然后说点儿让他们喜欢听的，
，，韭菜就自己把自己给噶了，
，，这就是韭菜的境界和认知。。
。人和人最大的差别就是认知，
，，比人和二哈的差别都大。。
。 许多人自诩会自力思索，
，，着实连最简朴的逻辑狡辩都看不懂，
，，还看成圣经去满天下传福音呢。。
。您说这些人可笑不？？？？？？？可怜不？？？？？？？可悲不？？？？？？？可恨不？？？？？？？可叹不？？？？？？？可割不？？？？？？？接待对号入座，
，，仅供参考。。
。