讨教，，，孩子今年9月份开学5年级，，，在垂杨柳中心小学，，，住灼烁桥东，，，不想换房，，，想在东城龙体买个占坑房，，，5升6时转学或者小升初去东城，，，占坑房持有一两年后就出掉。。。。 首付120万，，，现在在龙体看来一圈目的有2处：1、幸福北里的老破小，，，对口培新小学单价10万左右，，，60年月老掉渣的屋子，，，三百万出面。。。。2、冠城名敦道a区，，，商住的屋子，，，许多办公，，，住宅70产权，，，对口灼烁广渠校区，，，单价6万多，，，总价360左右。。。。 1、未必亏损，，，由于即即是溢价部分虽然有可能下跌，，，但基础部分也是有可能随大盘上涨的。。。。好比一套房300万，，，其中200万是基础房价，，，100万是溢价。。。。那在岑岭期三年之后，，，溢价部分降到50万了，，，但基础部分涨到250万了，，，那总价照旧300万，，，只不过是溢价率下降了罢了。。。。 这可以参考韩国和台湾省的先例，，，生齿下降之后的学区房大大都都是这种情形，，，也就是没有直接下跌，，，只是相对来说涨的慢罢了，，，由于大盘是曲折向上的。。。。 2、值不值得没标准，，，只能说通例建议是若是孩子效果在向阳不算太强，，，那换到东城合适。。。。由于东城的整体资源更强，，，上普高的概率比向阳高。。。。牛娃的话意义不太大，，，由于向阳能用屋子择校，，，也就是在向阳进入勤学校的乐成率更高。。。。 危害怎么说呢？？？？从学校角度那就是有可能进不去目的校呗，，，有被派位到天永的可能，，，那就还不如在向阳了呢。。。。但这也属于小概率事务，，，希望运气好吧。。。。 从屋子角度没什么危害，，，横竖也不是恒久持有，，，用完了学位看行情，，，以为不对适卖掉就是了。。。。像幸福北里这套房是不是30多平的。。。？？？？租金或许在4500左右，，，那租售比就是6/700，，，而北京现在这种房的租售比是500以下450左右。。。。那这套房的溢价率就是30%左右，，，100万罢了，，，不算太多。。。。 3、两套房就盘算租售比呗，，，哪个溢价低选哪个，，，横竖也不是恒久持有，，，无所谓普宅与商住。。。。若是溢价率一致那就买名敦道，，，房龄新，，，着急脱手的时间应该好卖。。。。 我以为双方的溢价率应该差未几，，，这套名敦道360万的屋子应该能租6/7000吧，，，租售比在500多。。。。而北京现在这种公寓的平均租售比350或多点儿，，，以是溢价率也在30-40%，，，360万里有120万左右的溢价。。。。 想咨询一下，，，孩子26年幼升小，，，在海淀八一学区，，，思量幼升小换到西城，，，或者小升初时跨区到西城。。。。讨教下若是幼升小到西城，，，是否有出区的问题，，，也是在片区内派位吗？？？？会有一对一吗？？？？是否有其他说法或者隐性规则？？？？ 1、2026年入学，，，从政策讲肯定是多校；；；；；；。。。。但事实是入学人数大幅镌汰，，，以是除非是特殊热门+运气欠好，，，不然不至于出区，，，绝大大都都应该能在学区内派位。。。。即即是前两年岑岭期的时间，，，被迫出区的也不许多，，，占比并不高。。。。 3、一对一是什么意思？？？？指直升吗？？？？西城区对没有小学六年一直制的转学生，，，不许直升，，，只能派位。。。。也就是说，，，即便转学时被派入了九年或著名额的直升校，，，那也不许直升，，，虽然一样平常也派不进去。。。。 4、其他说法，，，那就是八少八素+华女点招+政保生优先了，，，其他没什么。。。。再有一些隐形规则都是以731之前的为主，，，和您这后买房的没关系。。。。 5、再多说一句，，，一样平常不太建议入学后转学或小升初跨区，，，照旧坚持六年一直为好。。。。这样升学时至少不亏损，，，也能更好的习惯教育模式。。。。 现有购房需求望您指点一二。。。。我的预算是500至600，，，需求是向阳区规模内，，，距离百子湾站地铁通勤四十分钟以内的南向两居，，，无学区需求，，，优先级为保值流通大于栖身。。。。 现在起源目的划分为九龙花园临街板楼，，，南北两居，，，中楼层，，，530左右，，，沿海赛洛城二三期好楼层南北两居530左右，，，青年汇东南、西南中楼层两居620左右，，，兴隆家园三期高楼层纯南两居540左右，，，另外若是金泰先锋北区南北两居非底顶层若有600左右的也可思量。。。。 2、优先级是保值流通大于栖身，，，不太像，，，更像是身体挺忠实的。。。。第一个选项的九龙花园就是典范的自住为主，，，大户型的商品房港式公寓，，，一经的双井标杆儿，，，现在单价却显着偏低，，，很难算保值好的吧？？？？并且若是流通性好，，，也就是想买的人多，，，价钱也早就上去了。。。。 横竖到现在为止，，，这里是双井板块中商品房价钱走势很弱的。。。。以后不敢说，，，最好效果能不落伍吧，，，不是太好逆转。。。。以是照旧多思量自住吧，，，屋子原来就是用来住的，，，其他方面的期望值别太高。。。。 3、然后青年汇的若是房源条件不错，，，那算是各项兼顾的。。。。金泰先锋是指的92平南北通透的那种户型吗？？？？若是是的话也不错，，，虽然户型略大，，，但也算各项兼顾。。。。一律房源情形下先看青年汇，，，户型更强的话先看金泰。。。。不过说真话，，，若是金泰是您说的价钱就感受有些偏低了，，，房源考察好吧，，，别有其他瑕疵。。。。 赛洛城和兴隆家园的预计也和九龙差未几情形，，，各项都不是太占优，，，并且地段儿又不如双井，，，以是也是自住为主吧，，，不然若是保值好就都不会是现在的价钱。。。。 4、我没房源，，，其他的照旧问外地中介吧。。。。不过我感受您选房的主要需求是自住为主的，，，不然不会以户型偏大的为主。。。。另外感受有些想捡漏儿的意思，，，这倒没什么不对适，，，但最好是先扫除显着价钱偏低的小区，，，然后考察好房源没硬伤或瑕疵就行，，，不然就更是自住为主了。。。。 讨教，，，孩子现在三岁半，，，2028年入学，，，预计2026年能拿到向阳区整体户口，，，无房。。。。家长单位在清静街道周围，，，距离中朝(清静西桥)1.9公里。。。。想问一下现在有什么政策能够去到这个学校？？？？提前租房能否有时机去？？？？人朝清静西桥校区，，，是否也是九年一直制？？？？ 2、租房在理论上是有可能了，，，就是没人敢包管，，，得看其时的学位情形了。。。。只能说到时间试试，，，是教科研向阳实验吧？？？？不算头部校，，，学位应该不主要，，，有可能申请乐成。。。。 3、人朝虽然是九年制了，，，但到现在为止未必能包管对口入学。。。。人朝本校工具两所学校的学位都主要，，，其他的校区不少都是调剂的。。。。这看到时间的热门水平和政策吧，，，若是没房的话难度较量大，，，事实人朝算头部校，，，买了房的都未必能对口。。。。 4、总之若是目的是通俗学校，，，那租房有可能对口。。。。头部校的难度很大，，，就算2028年是入学低谷期也不敢包管对口。。。。另外向阳到现在为止是“房本主义”政策，，，哪怕是非京籍家庭，，，只要在学区内买了房，，，那对口入学的顺位也在京籍无房户的前面。。。。