孩子29年幼升小，
，
，，，，现在在向阳有一套占坑房，
，
，，，，对应小学和初中是陈经纶中学嘉铭分校，
，
，，，，昌平有一套用来积分落户屋子。。。。。
。两套只有向阳有公积金贷，
，
，，，，无其他贷款。。。。。
。现在有工居，
，
，，，，在期待积分落户某人才引进。。。。。
？？Ｋ剂渴欠褚坏缴系匮。。。。。
。 最近在关注0702的屋子，
，
，，，，最主要目的照旧孩子上学，
，
，，，，但上地树村最近不是很稳，
，
，，，，现在在想是买0702，
，
，，，，可以改善+上学，
，
，，，，照旧等28或29年买个上地西里的老破小，
，
，，，，再在周围租房住。。。。。
？？？山邮茏夥，
，
，，，，我们现在就是在租房。。。。。
。向阳和昌平租出去，
，
，，，，自己再租一个大屋子，
，
，，，，以为性价比很高。。。。。
。 1、有工居无京户，
，
，，，，那换到上地学区后，
，
，，，，怎么包管能对口入学。。。。。
？？？今年的还没效果，
，
，，，，但去年的情形是非京籍很少有能对口的，
，
，，，，包括小升初都大大都被派位了。。。。。
。 2、买0702没问题，
，
，，，，但思量好新楼盘的交房情形，
，
，，，，以及交房后是买0702没问题，
，
，，，，新楼盘准期交房，
，
，，，，房本什么时间下，
，
，，，，你的事情栖身证地点是否可以很快的改到？？？另外，
，
，，，，按海淀新楼盘和新建小学的入学，
，
，，，，到时间应该也是多校
；；；；；
；。。。。。
。做好交房妄想，
，
，，，，尚有做很多多少校
；；；；；
；赡懿豢啥钥诘娜胙гて诰秃。。。。。
。其他没什么。。。。。
。 另外也可以算算新楼盘的溢价，
，
，，，，由于除了学区溢价之外，
，
，，，，新楼盘还会有开发商+土地方的利润，
，
，，，，也就是双重的溢价。。。。。
。主要您是非京籍，
，
，，，，若是支付了高溢价但没获得应有的学位，
，
，，，，那就不太划算了。。。。。
。 3、通例建议是买个占坑儿房就行，
，
，，，，既节约资金也降低保值危害。。。。。
。不过上地学区现在占坑儿房的溢价挺重大，
，
，，，，简朴说就是上地东里西里的溢价率很是高，
，
，，，，至少40%以上。。。。。
。柳浪的正常，
，
，，，，海淀平均值25%左右，
，
，，，，横竖都是一分钱一分货，
，
，，，，看自己的选择吧。。。。。
。 4、换租虽然性价比高了，
，
，，，，能占学区房的自制。。。。。
。但您向阳的也是学区房啊，
，
，，，，也有部分溢价的，
，
，，，，换租的性价比就低点儿了。。。。。
。而昌平的又是郊区，
，
，，，，租金收益率一样平常低于市区，
，
，，，，以是占的自制未必太多。。。。。
。这也是自己盘算吧，
，
，，，，都是明摆着的数字。。。。。
。 5、我没什么建议，
，
，，，，只是列出以上情形供参考。。。。。
。并且尚有一点，
，
，，，，向阳区对非京籍相对友好，
，
，，，，买房之后对口入学的概率比海淀高，
，
，，，，那若是在向阳能进入陈经纶嘉铭，
，
，，，，到海淀就得确保不被调剂才算合适，
，
，，，，不然就未必合适了，
，
，，，，事实多花了不少钱呢。。。。。
。 近期我重点关注了永定门外二手（例如新奥洋房）和双井二手（富力城D/B以及CBD总部公寓二期、合生国际花园），
，
，，，，主要想看南北两室这种，
，
，，，，富力D的全南也看过，
，
，，，，总价需要控制在800以内。。。。。
。 若是通勤方面相差不大，
，
，，，，您以为这两个板块哪个保值效果更好一些，
，
，，，，或者是说有没有更推荐的小区？？？由于现在这些小区的房源价钱大差不差，
，
，，，，差价都在100以内，
，
，，，，现在有妄想完婚，
，
，，，，还没小孩儿。。。。。
。 1、若是不思量通勤，
，
，，，，也没小孩儿，
，
，，，，那肯定是首选双井的啊，
，
，，，，这是送分题。。。。。
。
；；；；；
；蛘咚狄谎匠６济徽饷唇狭康，
，
，，，，板块或屋子的性子纷歧样，
，
，，，，欠好比。。。。。
。 2、假建都是800万，
，
，，，，那在双井就是获得800万的栖身体验，
，
，，，，一分钱一分货。。。。。
。可是永外只能获得600多万的栖身体验，
，
，，，，不超650吧。。。。。
。那150万以上是学区的价值，
，
，，，，您得不到栖身的价值+出租的话也收不到租金，
，
，，，，还要肩负这部分价值的保值危害。。。。。
。 另外尚有一点，
，
，，，，永外是南二环，
，
，，，，双井是东三环，
，
，，，，这两个板块从20多年前就是对标板块，
，
，，，，价钱基本一致。。。。。
。那20多年已往了，
，
，，，，双方的价钱虽然外貌上差未几，
，
，，，，但现实上永外却包括了25%的学区溢价。。。。。
。 那问题来了，
，
，，，，您以为这些年哪边的价钱走势好？？？或者说更保值？？？这没有标准谜底，
，
，，，，可以说永外的单独涨出了学区溢价，
，
，，，，算更保值。。。。。
。但也可以说永外的基础价值走势弱，
，
，，，，若是溢价部分受影响，
，
，，，，那就不对适了。。。。。
。 3、总之既然是还没孩子，
，
，，，，那通例建议是没须要提前准备学区房。。。。。
。并且永外学区也不算多强，
，
，，，，基本是工具城排名很靠后的吧，
，
，，，，更没须要准备太早。。。。。
。 再有这里虽然学区不强，
，
，，，，但溢价不低，
，
，，，，是否划算自己思量吧。。。。。
。事实今年是入学趋势的转折年，
，
，，，，从今年最先要延续到至少2032年，
，
，，，，思量好再买吧，
，
，，，，一样平常不建议跟大趋势对赌。。。。。
。这您自己算算账吧，
，
，，，，用数字语言更有说服力。。。。。
。 先说下我的情形，
，
，，，，我家孩子明年幼升小，
，
，，，，现在在向阳区安慧里栖身，
，
，，，，孩子父亲有海淀中关村周围政保，
，
，，，，但条件需要有海淀户口。。。。。
。现在我购房总预算是400w左右（不卖向阳的屋子），
，
，，，，可是犹豫买海淀什么样的屋子，
，
，，，，事实预算有限。。。。。
。 想了几个计划：（1）若是买稻香园或者新中关坑房的话，
，
，，，，担心解决学籍后欠好脱手。。。。。
。（2）要是卖掉向阳屋子去买宝山的新居又担心那里的配套和溢价。。。。。
。（3）四序青周围买和鸿四序的经适房，
，
，，，，又担心衡宇质量不可。。。。。
。较量犹豫，
，
，，，，不知道您有什么建议？？？ 1、没什么欠好脱手的，
，
，，，，主要看价钱了，
，
，，，，只要挂牌不贵就都不算难卖。。。。。
。另外工具海都已经逐步放宽学位限制了，
，
，，，，明年若是再放宽，
，
，，，，那六年一学位就有可能名存实亡了，
，
，，，，对占坑儿房来说是好事儿。。。。。
。 2、既然您家是为了上学，
，
，，，，那就先甭思量什么配套和溢价了，
，
，，，，照旧先确定落户吧。。。。。
。由于新居未必是交房就能迁户，
，
，，，，而是得等着派出所确认门牌号+房产证。。。。。
。 这咨询好吧，
，
，，，，事实收房之后不可迁户和划片上学的案例有的是。。。。。
。以是您家这种情形一样平常不建议新居，
，
，，，，没须要去赌。。。。。
。赢了不过获得本应获得的，
，
，，，，万一输了就都延伸了。。。。。
。 3、和泓四序是二类经适，
，
，，，，现实性子是回迁房+安顿房为主的。。。。。
。详细质量我说欠好，
，
，，，，塔楼板塔的一样平常都还行，
，
，，，，但肯定不可和商品房相比。。。。。
。不过这里的优势是溢价率相对低，
，
，，，，预计超不过15%，
，
，，，，砍砍价儿的或许更低。。。。。
。 现在想到2种步伐：1、由于这个地方挨着丰台，
，
，，，，连系您之前给出的海淀学区溢价率25%，
，
，，，，那么是不是可以明确成，
，
，，，，依据品质类似的同地段丰台成交价x1.25盘算就可以？？？2、海淀次新距离21年高点基本回撤35%，
，
，，，，那么凭证21年历史最高成交价x0.65盘算是不是也可以？？？ 1、差池。。。。。
。首先25%的溢价率是指海淀100的房价中包括25块学区价值，
，
，，，，那对标丰台的房价就是75块。。。。。
。以是若是以丰台小区的价钱为锚，
，
，，，，那就要乘以1.33才华还原海淀价钱。。。。。
。 其次，
，
，，，，溢价率25%是海淀的平均值，
，
，，，，但随着学区的资源+学校的排名差别，
，
，，，，溢价也是纷歧样的。。。。。
。即便在统一个板块或统一小区，
，
，，，，占坑儿房和改善房的溢价比例也纷歧样。。。。。
。140平是较大户型，
，
，，，，通常溢价比例不会凌驾20%。。。。。
。 再者，
，
，，，，既然是140平户型，
，
，，，，那即便不是学区房，
，
，，，，租售比也是肯定和90平之内的纷歧样，
，
，，，，一样平常要横跨20%左右。。。。。
。这种算法挺贫困的，
，
，，，，一样平常不建议。。。。。
。 2、按整体跌幅盘算在理论上可行，
，
，，，，或者说可以这么跟卖家聊，
，
，，，，但人家未必认可。。。。。
。由于次新居受追捧，
，
，，，，保值有可能更强。。。。。
。但聊聊试试呗，
，
，，，，横竖肯定不亏。。。。。
。 3、另外可以凭证房租倒推价钱，
，
，，，，由于就算近几年没有成交的也一定有出租的，
，
，，，，租金肯定是市场价。。。。。
。然后在周边找个可以对标的小区，
，
，，，，也就是品质+户型差未几的次新盘当标准。。。。。
。好比紫金长安吧，
，
，，，，现在那里大三居的租售比是900-1000。。。。。
。 假定现在海淀九号140平的租金为1万一个月（让中介给估价），
，
，，，，那售价就是低了900万，
，
，，，，高了1000万。。。。。
。对标的小区可以让中介多找几个，
，
，，，，都算算账，
，
，，，，由于数值有可能差别，
，
，，，，哪个对自己有利就用哪个。。。。。
。