讨教，，，，孩子今年9月份开学5年级，，，，在垂杨柳中心小学，，，，住灼烁桥东，，，，不想换房，，，，想在东城龙体买个占坑房，，，，5升6时转学或者小升初去东城，，，，占坑房持有一两年后就出掉。。。。。。。 首付120万，，，，现在在龙体看来一圈目的有2处：1、幸福北里的老破小，，，，对口培新小学单价10万左右，，，，60年月老掉渣的屋子，，，，三百万出面。。。。。。。2、冠城名敦道a区，，，，商住的屋子，，，，许多办公，，，，住宅70产权，，，，对口灼烁广渠校区，，，，单价6万多，，，，总价360左右。。。。。。。 1、未必亏损，，，，由于即即是溢价部分虽然有可能下跌，，，，但基础部分也是有可能随大盘上涨的。。。。。。。好比一套房300万，，，，其中200万是基础房价，，，，100万是溢价。。。。。。。那在岑岭期三年之后，，，，溢价部分降到50万了，，，，但基础部分涨到250万了，，，，那总价照旧300万，，，，只不过是溢价率下降了罢了。。。。。。。 这可以参考韩国和台湾省的先例，，，，生齿下降之后的学区房大大都都是这种情形，，，，也就是没有直接下跌，，，，只是相对来说涨的慢罢了，，，，由于大盘是曲折向上的。。。。。。。 2、值不值得没标准，，，，只能说通例建议是若是孩子效果在向阳不算太强，，，，那换到东城合适。。。。。。。由于东城的整体资源更强，，，，上普高的概率比向阳高。。。。。。。牛娃的话意义不太大，，，，由于向阳能用屋子择校，，，，也就是在向阳进入勤学校的乐成率更高。。。。。。。 危害怎么说呢？？？从学校角度那就是有可能进不去目的校呗，，，，有被派位到天永的可能，，，，那就还不如在向阳了呢。。。。。。。但这也属于小概率事务，，，，希望运气好吧。。。。。。。 从屋子角度没什么危害，，，，横竖也不是恒久持有，，，，用完了学位看行情，，，，以为不对适卖掉就是了。。。。。。。像幸福北里这套房是不是30多平的。。。。。。。？？租金或许在4500左右，，，，那租售比就是6/700，，，，而北京现在这种房的租售比是500以下450左右。。。。。。。那这套房的溢价率就是30%左右，，，，100万罢了，，，，不算太多。。。。。。。 3、两套房就盘算租售比呗，，，，哪个溢价低选哪个，，，，横竖也不是恒久持有，，，，无所谓普宅与商住。。。。。。。若是溢价率一致那就买名敦道，，，，房龄新，，，，着急脱手的时间应该好卖。。。。。。。 我以为双方的溢价率应该差未几，，，，这套名敦道360万的屋子应该能租6/7000吧，，，，租售比在500多。。。。。。。而北京现在这种公寓的平均租售比350或多点儿，，，，以是溢价率也在30-40%，，，，360万里有120万左右的溢价。。。。。。。 想咨询一下，，，，孩子26年幼升小，，，，在海淀八一学区，，，，思量幼升小换到西城，，，，或者小升初时跨区到西城。。。。。。。讨教下若是幼升小到西城，，，，是否有出区的问题，，，，也是在片区内派位吗？？？会有一对一吗？？？是否有其他说法或者隐性规则？？？ 1、2026年入学，，，，从政策讲肯定是多；；；；。。。。。。。但事实是入学人数大幅镌汰，，，，以是除非是特殊热门+运气欠好，，，，不然不至于出区，，，，绝大大都都应该能在学区内派位。。。。。。。即即是前两年岑岭期的时间，，，，被迫出区的也不许多，，，，占比并不高。。。。。。。 3、一对一是什么意思？？？指直升吗？？？西城区对没有小学六年一直制的转学生，，，，不许直升，，，，只能派位。。。。。。。也就是说，，，，即便转学时被派入了九年或著名额的直升校，，，，那也不许直升，，，，虽然一样平常也派不进去。。。。。。。 4、其他说法，，，，那就是八少八素+华女点招+政保生优先了，，，，其他没什么。。。。。。。再有一些隐形规则都是以731之前的为主，，，，和您这后买房的没关系。。。。。。。 5、再多说一句，，，，一样平常不太建议入学后转学或小升初跨区，，，，照旧坚持六年一直为好。。。。。。。这样升学时至少不亏损，，，，也能更好的习惯教育模式。。。。。。。 现有购房需求望您指点一二。。。。。。。我的预算是500至600，，，，需求是向阳区规模内，，，，距离百子湾站地铁通勤四十分钟以内的南向两居，，，，无学区需求，，，，优先级为保值流通大于栖身。。。。。。。 现在起源目的划分为九龙花园临街板楼，，，，南北两居，，，，中楼层，，，，530左右，，，，沿海赛洛城二三期好楼层南北两居530左右，，，，青年汇东南、西南中楼层两居620左右，，，，兴隆家园三期高楼层纯南两居540左右，，，，另外若是金泰先锋北区南北两居非底顶层若有600左右的也可思量。。。。。。。 2、优先级是保值流通大于栖身，，，，不太像，，，，更像是身体挺忠实的。。。。。。。第一个选项的九龙花园就是典范的自住为主，，，，大户型的商品房港式公寓，，，，一经的双井标杆儿，，，，现在单价却显着偏低，，，，很难算保值好的吧？？？并且若是流通性好，，，，也就是想买的人多，，，，价钱也早就上去了。。。。。。。 横竖到现在为止，，，，这里是双井板块中商品房价钱走势很弱的。。。。。。。以后不敢说，，，，最好效果能不落伍吧，，，，不是太好逆转。。。。。。。以是照旧多思量自住吧，，，，屋子原来就是用来住的，，，，其他方面的期望值别太高。。。。。。。 3、然后青年汇的若是房源条件不错，，，，那算是各项兼顾的。。。。。。。金泰先锋是指的92平南北通透的那种户型吗？？？若是是的话也不错，，，，虽然户型略大，，，，但也算各项兼顾。。。。。。。一律房源情形下先看青年汇，，，，户型更强的话先看金泰。。。。。。。不过说真话，，，，若是金泰是您说的价钱就感受有些偏低了，，，，房源考察好吧，，，，别有其他瑕疵。。。。。。。 赛洛城和兴隆家园的预计也和九龙差未几情形，，，，各项都不是太占优，，，，并且地段儿又不如双井，，，，以是也是自住为主吧，，，，不然若是保值好就都不会是现在的价钱。。。。。。。 4、我没房源，，，，其他的照旧问外地中介吧。。。。。。。不过我感受您选房的主要需求是自住为主的，，，，不然不会以户型偏大的为主。。。。。。。另外感受有些想捡漏儿的意思，，，，这倒没什么不对适，，，，但最好是先扫除显着价钱偏低的小区，，，，然后考察好房源没硬伤或瑕疵就行，，，，不然就更是自住为主了。。。。。。。 讨教，，，，孩子现在三岁半，，，，2028年入学，，，，预计2026年能拿到向阳区整体户口，，，，无房。。。。。。。家长单位在清静街道周围，，，，距离中朝(清静西桥)1.9公里。。。。。。。想问一下现在有什么政策能够去到这个学校？？？提前租房能否有时机去？？？人朝清静西桥校区，，，，是否也是九年一直制？？？ 2、租房在理论上是有可能了，，，，就是没人敢包管，，，，得看其时的学位情形了。。。。。。。只能说到时间试试，，，，是教科研向阳实验吧？？？不算头部校，，，，学位应该不主要，，，，有可能申请乐成。。。。。。。 3、人朝虽然是九年制了，，，，但到现在为止未必能包管对口入学。。。。。。。人朝本校工具两所学校的学位都主要，，，，其他的校区不少都是调剂的。。。。。。。这看到时间的热门水平和政策吧，，，，若是没房的话难度较量大，，，，事实人朝算头部校，，，，买了房的都未必能对口。。。。。。。 4、总之若是目的是通俗学校，，，，那租房有可能对口。。。。。。。头部校的难度很大，，，，就算2028年是入学低谷期也不敢包管对口。。。。。。。另外向阳到现在为止是“房本主义”政策，，，，哪怕是非京籍家庭，，，，只要在学区内买了房，，，，那对口入学的顺位也在京籍无房户的前面。。。。。。。