下面这份【楼市数据】稿件，，，由深度智联“决议专家”AI数字员工自主天生。。。依托克而瑞20年结构化数据库，，，实现从拆解使命、整合市场动态到天生可视化剖析的全流程一键天生。。。登录深度智联官网，，，体验“30秒找全焦点数据、10分钟出完整投研报告”。。。在克而瑞好房热销榜中，，，北京石景山区热销榜首为中海瑞文里，，，登录克而瑞好房点评网，，，审查石景山区好房热销榜。。。
再向北，，，在海淀的另一个边沿地带，，，开盘1年半网签率堪堪刚过30%的嘉华天珺销售缓慢，，，均价已从8.6万下调至7.5万，，，通盘收回金额28.45亿，，，占该宗地价33%。。。
数据显示，，，2026年一季度，，，保利归母净利润9.16亿元，，，同比下滑57.06%，，，已经是一连五年利润下滑后再次腰斩。。。高盛更是直接展望，，，保利2026到2028年将划分亏损8亿元、10亿元、12亿元。。。
先看价钱。。。凭证克而瑞数据（北京丰台区新居月度供求数据，，，统计规模为商品住宅），，，丰台区新居成交均价从2025年1月的76761元/㎡，，，一起走到2026年4月的60690元/㎡，，，2026年4月同比下滑17.77%。。。套均价更夸张，，，从2026年1月的1115万元，，，跌至2026年4月的677万元，，，同比暴跌28.37%。。。
图注：16个月时间，，，丰台新居成交均价从7.6万元/㎡一起下行至6.07万元/㎡，，，价钱中枢显着下移。。。这不是短期波动，，，而是趋势性下行（数据泉源：克而瑞）
而库存上，，，2025年5月一度冲到11887套的高点，，，即便到2026年4月有所回落，，，仍在万套上下，，，高居北京各区之首，，，按近3个月成交节奏测算去化周期已超24个月——这远远凌驾了康健水平。。。
而本区的优质供应却在源源一直的涌入：华润万泉寺已宣告引入万象城落地，，，将做"全北京首个全抬板五代住宅"；； ；；；即将出让的泥洼地块容积率低至1.1，，，是稀缺的三环种别墅地块。。。因此，，，保利在丰台的处境，，，可以用四个字形容：腹背受敌。。。
六七十年月的老旧小、窄到会车都得靠手艺的窄路、比行道树还密的电线杆子，，，加上头顶时时时低空掠过的西郊机场航班——这就是"国宾豪宅区"的真实底色。。。
抛开这个被创立出来的名词，，，现实上该地块位于北京置业者都很熟悉的一个板块：海淀田村，，，它曾拥有体量重大的城中村，，，北侧的京门铁路，，，虽然一个月只跑一两次航油列车，，，但犹如一道物理疤痕，，，把板块钉在了"资源通畅度弱"的十字架上。。。
机场带来的保密、控高、限建三道紧箍咒，，，让这片区域永远别指望泛起什么大型商业综合体或高端都会界面。。。而若是用导航的三维地图去看机场的形状，，，以及其与保利熙瑞的相对位置关系，，，则又多了一份特殊的心理压力。。。
周边二手房着实并不具参考价值，，，由于凭证克而瑞数据，，，项目3公里规模内二手房备案成交均价大多在3.9万-4.7万元/㎡，，，个体小区约5.6万元/㎡。。。而保利熙瑞的备案均价高达12万+/㎡——这是一道靠近3倍的铰剪差。。。
另一件事也颇耐人寻味，，，2025年5月20日，，，当保利+建工以45.45亿元拿下这块地，，，楼面价高达7.84万元/㎡时，，，业内一度颇为震惊，，，由于这一价钱甚至凌驾了部分海淀古板热门板块的土地本钱。。。
而在项目开发推进历程中，，，最初加入拿地的建工逐渐淡出，，，只剩保利主导项目推进，，，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司也由保利北京总司理李红亮担当项目法定代表人兼董事长、司理。。。
户型面积与设计简直出彩：165-275㎡，，，全四居起步。。。其中165㎡的四叶草户型四角结构互不打搅；； ；；；240㎡的楼王户型南向面宽拉到16.5米，，，三套房设计还配了自力保姆间。。。整体得房率据称做到85%以上，，，现在市场新闻，，，装修标准4000-4500元/㎡。。。
而为了匹配10万+水平，，，保利在此设置了46000㎡的会所，，，从现在果真资料看，，，极尽奢华——审美因人而异，，，但一个共性的问题是其一样平常运营是否能被仅有300余户的社区支持，，，亦或将成为保利需要一连输血的矜持资产。。。
拿地8个月才推预售证，，，在北京"三个月出妄想"的平均速率中可谓绣花功夫，，，而取证后，，，售楼处开放、开盘等节点又因实景树模区的打造而一再推迟。。。保利赌的是：实景树模区开放后，，，用围墙里的"世外桃源"，，，对冲围墙外的"城中村"。。。
至于定价，，，如下图，，，8栋楼备案价集中在11.5万-13.4万元/㎡区间，，，1-4#最高达134172元/㎡，，，2-6#最低也有115388元/㎡。。。顶层复式可到14.76万元/㎡，，，总价4087万元，，，整体总价段卡在2000万-4000万之间。。。
而这个向全北京豪宅宣战的价钱，，，仅海淀规模内就要直面：中海安澜北京、建发海晏、华润臻澐、香山樾、印香山，，，以及即将入市的西冉地块，，，以及教育属性拉满的海浚浚 ？系0702。。。
比照这些自带豪宅骨相的土地，，，当一个项目需要用围墙把自己和外部天下隔脱离来才华建设，，，这种"豪宅"的建设逻辑自己，，，就足够懦弱。。。
从现在看，，，2026年的保利北京，，，同时背着两副重担——丰台的红海+海淀的高价试错，，，它需要的不但是产品上的死磕，，，更是战略层面的苏醒。。。
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