讨教，，，，，我北京人，，，，，今年底退休（退休金预计也就三千多点）。。。。2007年买的屋子，，，，，在向阳安华西里三区（非交通部）54平小两居，，，，，四层，，，，，唯一住房。。。。主要是房龄太老住着感受不太结实，，，，，并且装修都担心结构经不起折腾了想把这套屋子卖了，，，，，仅用卖房款换个大一点带电梯的，，，，，怙恃哥哥分別在顺义和三元桥，，，，，习惯住北边了。。。。 首选向阳北边或东边，，，，，然后好好装修一下计齐整直住下去。。。。这个卖房款似乎只够买经适房或两限房的。。。。没有既要又要，，，，，您能资助照料一下哪个小区较量适合吗？？？？？？相识了一下老北苑和常营的，，，，，尚有昌平境内靠近向阳的不知道怎么选。。。。 2、感受不太结实。。。。真要是清静品级测评后为D级，，，，，也就是没有维护须要的危楼，，，，，那着实还算好事儿呢，，，，，有资格原拆原建了。。。。一样平常都是政府和原产权单位配资，，，，，业主再肩负每平米几千块钱的建安本钱，，，，，然后就能住新居了，，，，，房产价值也连忙暴涨。。。。 3、经适房和两限房。。。。经适房是2003年之前的质量都好，，，，，典范的就是天通苑回龙观早期的那几批，，，，，质量跟商品房一样，，，，，甚至能凌驾部分商品房。。。。2003年之后由于本钱上涨+不可涨价，，，，，质量就弱了点儿，，，，，2005年之后的更弱点儿。。。。两限房的质量大都都不太强，，，，，基础质量肯定达标，，，，，但都是较低的标准。。。。 4、北苑的话望春园算各项兼顾的，，，，，质量不错，，，，，价钱走势也在板块内至少不落伍，，，，，开发商北辰。。。。常营的话看草房周围的吧，，，，，那一大片都是包管房，，，，，质量不可说太强，，，，，但也不弱。。。。优势是规模大，，，，，小型配套齐，，，，，户型也都设计的不错，，，，，价钱走势基本不落伍。。。。 昌平靠近向阳的，，，，，那就是天通苑啊，，，，，早期的质量很是好，，，，，典范的“高质低价”。。。。另外也可以看看立水桥立城苑，，，，，是北京城建的福利房，，，，，自己给自己盖的，，，，，质量至少不弱，，，，，这里属于向阳区。。。。 5、另外向阳东南的垡头有翠城小区，，，，，也是经适房，，，，，和安华西里三区统一个开发商，，，，，北京住总。。。。翠城早期（2003之前）的几批质量很好，，，，，户型也好，，，，，价钱相对低，，，，，栖身的性价比挺高的。。。。 讨教现在在北京两套商品房。。。。一套在昌平回龙观国风美唐，，，，，出租中，，，，，租金8000左右，，，，，卖的话640左右。。。。另外一套自住，，，，，娃上学学区房，，，，，在西城，，，，，价钱800万左右，，，，，租金9000左右。。。。从保值增值的角度，，，，，现在是继续持有房产，，，，，照旧卖掉一套呢？？？？？？卖哪套合适呢？？？？？？ 1、国风美唐的租售比800，，，，，偏高了，，，，，说明这房价略高，，，，，也可以说是租金有点儿低了。。。；；；；；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍质笛榍，，，，，那说明这套房的价钱有点儿泡沫，，，，，10%左右。。。。 不过也算正惯例模内吧，，，，，事实回龙观板块内品质高的商品房未几，，，，，追捧出点儿泡沫来也可以明确。。。。并且这套房显着是更适合自住的，，，，，或者说自己住才算施展出更大价值。。。。 西城这套的租售比900，，，，，说明房价中有30%的学区溢价，，，，，由于北京的平均租售比不到700，，，，，一样平常都是650左右。。。。这可以参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比，，，，，90两居售价400万左右，，，，，租金6000多，，，，，租售比650上下，，，，，这就是北京平均值。。。。 2、卖哪套合适，，，，，通例建议是若是用完了学位，，，，，那就在入学岑岭已往之前卖掉学区房呗。。。。事实今年是最后一年，，，，，明年之后就是拐点了。。。。除非是有政策支持，，，，，不然30%的溢价率不太可能再提高，，，，，更大的可能是随着一届届的孩子结业脱离而降低。。。。 3、而国风美唐虽然也有溢价，，，，，但既然是履历过熊市还能坚持，，，，，那就说明支持挺强的，，，，，留着吧，，，，，早晚都能抹平。。。。抹不平也无所谓，，，，，横竖是改善型小区。。。。 4、另外也可以换算成租金收益率，，，，，国风美唐这套一年收9.6万，，，，，减去物业取暖和什么的剩9万吧，，，，，收益率1.4%，，，，，靠近同期银行存款利率。。。。西城这套就低点儿了，，，，，一年收10.8万，，，，，算剩10万吧，，，，，收益率1.1%，，，，，低于存款利率。。。。而北京平均值现在是1.8%左右，，，，，朝石丰小户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。。。。 5、简朴就是这情形，，，，，两套房的租金收益都不算高，，，，，国风美唐更适合自住，，，，，保值危害小。。。。学区房自住或出租都不算太合适，，，，，溢价部分保值的危害大，，，，，自己再盘算一下吧。。。。 讨教，，，，，我问了长安6号的物业费了，，，，，竟然真的是7元一平，，，，，这也太贵了吧？？？？？？为什么？？？？？？要害是我也问了得房率，，，，，竟然才67%，，，，，也就是公摊抵达了三分之一，，，，，那这样算下来物业费就10元以上了，，，，，那我是不是就注定赔本了？？？？？？ 2、为什么？？？？？？就由于这里是“旅馆式公寓”呗，，，，，层次高效劳好，，，，，一分钱一分货吧，，，，，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货。。。。并且这在CBD也不算太贵的，，，，，公寓项目8块钱以上的有的是，，，，，10块的都有。。。。 并且北京的还算中等的呢，，，，，到了上海深圳和杭州等地，，，，，尤其是杭州，，，，，高等公寓每平米20起步都正常，，，，，30一平的都有。。。。并且还都是大面积，，，，，500平的一个月物业费就得1.5万，，，，，白送给许多人都住不起。。。。 3、对了，，，，，您定的屋子东边有个梵悦108，，，，，物业费20多起步，，，，，然后北边使馆区那儿尚有梵悦万国府，，，，，最贵似乎不是38就是36，，，，，横竖30多块钱。。。。跟这些公寓比比就心态平衡了。。。。 4、得房率我不知道，，，，，这以外地中介说的为准吧。。。。但既然是独栋公寓就有可能，，，，，户型小+配套多，，，，，一样平常都在70%左右。。。。可是否用使用面积来算物业费就看自己的感受吧，，，，，背着抱着一边沉，，，，，怎么都是那些钱。。。。 讨教。。。。望京宝星园二期的大一居室，，，，，79.85平，，，，，其市价钱640万。。。。现在的望京因工业转移，，，，，加之屋子偏老且无新地块可开发，，，，，房价和房租的跌幅都挺大的。。。。我想讨教您：若是现在脱手卖掉望京的屋子合适吗？？？？？？若是不对适，，，，，那什么时间脱手合适呢？？？？？？ 1、我推荐过这种大一居吗？？？？？？宝星二期现在的租金几多钱？？？？？？应该坪效100左右，，，，，这套房能租到8000吗？？？？？？若是能租到8000，，，，，那这种大一居的租售比在700左右，，，，，售价就是单价7万，，，，，总价550万左右，，，，，能抵达这个数字吗？？？？？？ 2、若是数字靠近，，，，，那就说明这套房跟大盘走势同步。。。。若是租金8000，，，，，但售价低于单价6.5万总价在500左右了，，，，，那就是超跌，，，，，或者说租售比低于650就算超跌。。。。反之出若是租售比高于750，，，，，那就说明尚有泡沫。。。。 虽然也别只算这一套房，，，，，照旧以一居室的平均值为准，，，，，有时间把其他户型的都算算就是小区平均值了。。。。也按以上比例比照吧。。。。 3、什么时间脱手，，，，，现在是利率下行通道，，，，，五年期利率都泛起倒挂了，，，，，以是现在是救市的行情，，，，，我家的房不卖。。。。什么时间上调利率就是又一次宏观调控了，，，，，从投资角度就该思量脱手了，，，，，通常在半年至一年后房价下行。。。。