讨教，，，，，，我北京人，，，，，，今年底退休（退休金预计也就三千多点）。。。。。2007年买的屋子，，，，，，在向阳安华西里三区（非交通部）54平小两居，，，，，，四层，，，，，，唯一住房。。。。。主要是房龄太老住着感受不太结实，，，，，，并且装修都担心结构经不起折腾了想把这套屋子卖了，，，，，，仅用卖房款换个大一点带电梯的，，，，，，怙恃哥哥分別在顺义和三元桥，，，，，，习惯住北边了。。。。。 首选向阳北边或东边，，，，，，然后好好装修一下计齐整直住下去。。。。。这个卖房款似乎只够买经适房或两限房的。。。。。没有既要又要，，，，，，您能资助照料一下哪个小区较量适合吗？？？相识了一下老北苑和常营的，，，，，，尚有昌平境内靠近向阳的不知道怎么选。。。。。 2、感受不太结实。。。。。真要是清静品级测评后为D级，，，，，，也就是没有维护须要的危楼，，，，，，那着实还算好事儿呢，，，，，，有资格原拆原建了。。。。。一样平常都是政府和原产权单位配资，，，，，，业主再肩负每平米几千块钱的建安本钱，，，，，，然后就能住新居了，，，，，，房产价值也连忙暴涨。。。。。 3、经适房和两限房。。。。。经适房是2003年之前的质量都好，，，，，，典范的就是天通苑回龙观早期的那几批，，，，，，质量跟商品房一样，，，，，，甚至能凌驾部分商品房。。。。。2003年之后由于本钱上涨+不可涨价，，，，，，质量就弱了点儿，，，，，，2005年之后的更弱点儿。。。。。两限房的质量大都都不太强，，，，，，基础质量肯定达标，，，，，，但都是较低的标准。。。。。 4、北苑的话望春园算各项兼顾的，，，，，，质量不错，，，，，，价钱走势也在板块内至少不落伍，，，，，，开发商北辰。。。。。常营的话看草房周围的吧，，，，，，那一大片都是包管房，，，，，，质量不可说太强，，，，，，但也不弱。。。。。优势是规模大，，，，，，小型配套齐，，，，，，户型也都设计的不错，，，，，，价钱走势基本不落伍。。。。。 昌平靠近向阳的，，，，，，那就是天通苑啊，，，，，，早期的质量很是好，，，，，，典范的“高质低价”。。。。。另外也可以看看立水桥立城苑，，，，，，是北京城建的福利房，，，，，，自己给自己盖的，，，，，，质量至少不弱，，，，，，这里属于向阳区。。。。。 5、另外向阳东南的垡头有翠城小区，，，，，，也是经适房，，，，，，和安华西里三区统一个开发商，，，，，，北京住总。。。。。翠城早期（2003之前）的几批质量很好，，，，，，户型也好，，，，，，价钱相对低，，，，，，栖身的性价比挺高的。。。。。 讨教现在在北京两套商品房。。。。。一套在昌平回龙观国风美唐，，，，，，出租中，，，，，，租金8000左右，，，，，，卖的话640左右。。。。。另外一套自住，，，，，，娃上学学区房，，，，，，在西城，，，，，，价钱800万左右，，，，，，租金9000左右。。。。。从保值增值的角度，，，，，，现在是继续持有房产，，，，，，照旧卖掉一套呢？？？卖哪套合适呢？？？ 1、国风美唐的租售比800，，，，，，偏高了，，，，，，说明这房价略高，，，，，，也可以说是租金有点儿低了。。。。。；；；；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍质笛榍，，，，，，那说明这套房的价钱有点儿泡沫，，，，，，10%左右。。。。。 不过也算正惯例模内吧，，，，，，事实回龙观板块内品质高的商品房未几，，，，，，追捧出点儿泡沫来也可以明确。。。。。并且这套房显着是更适合自住的，，，，，，或者说自己住才算施展出更大价值。。。。。 西城这套的租售比900，，，，，，说明房价中有30%的学区溢价，，，，，，由于北京的平均租售比不到700，，，，，，一样平常都是650左右。。。。。这可以参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比，，，，，，90两居售价400万左右，，，，，，租金6000多，，，，，，租售比650上下，，，，，，这就是北京平均值。。。。。 2、卖哪套合适，，，，，，通例建议是若是用完了学位，，，，，，那就在入学岑岭已往之前卖掉学区房呗。。。。。事实今年是最后一年，，，，，，明年之后就是拐点了。。。。。除非是有政策支持，，，，，，不然30%的溢价率不太可能再提高，，，，，，更大的可能是随着一届届的孩子结业脱离而降低。。。。。 3、而国风美唐虽然也有溢价，，，，，，但既然是履历过熊市还能坚持，，，，，，那就说明支持挺强的，，，，，，留着吧，，，，，，早晚都能抹平。。。。。抹不平也无所谓，，，，，，横竖是改善型小区。。。。。 4、另外也可以换算成租金收益率，，，，，，国风美唐这套一年收9.6万，，，，，，减去物业取暖和什么的剩9万吧，，，，，，收益率1.4%，，，，，，靠近同期银行存款利率。。。。。西城这套就低点儿了，，，，，，一年收10.8万，，，，，，算剩10万吧，，，，，，收益率1.1%，，，，，，低于存款利率。。。。。而北京平均值现在是1.8%左右，，，，，，朝石丰小户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。。。。。 5、简朴就是这情形，，，，，，两套房的租金收益都不算高，，，，，，国风美唐更适合自住，，，，，，保值危害小。。。。。学区房自住或出租都不算太合适，，，，，，溢价部分保值的危害大，，，，，，自己再盘算一下吧。。。。。 讨教，，，，，，我问了长安6号的物业费了，，，，，，竟然真的是7元一平，，，，，，这也太贵了吧？？？为什么？？？要害是我也问了得房率，，，，，，竟然才67%，，，，，，也就是公摊抵达了三分之一，，，，，，那这样算下来物业费就10元以上了，，，，，，那我是不是就注定赔本了？？？ 2、为什么？？？就由于这里是“旅馆式公寓”呗，，，，，，层次高效劳好，，，，，，一分钱一分货吧，，，，，，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货。。。。。并且这在CBD也不算太贵的，，，，，，公寓项目8块钱以上的有的是，，，，，，10块的都有。。。。。 并且北京的还算中等的呢，，，，，，到了上海深圳和杭州等地，，，，，，尤其是杭州，，，，，，高等公寓每平米20起步都正常，，，，，，30一平的都有。。。。。并且还都是大面积，，，，，，500平的一个月物业费就得1.5万，，，，，，白送给许多人都住不起。。。。。 3、对了，，，，，，您定的屋子东边有个梵悦108，，，，，，物业费20多起步，，，，，，然后北边使馆区那儿尚有梵悦万国府，，，，，，最贵似乎不是38就是36，，，，，，横竖30多块钱。。。。。跟这些公寓比比就心态平衡了。。。。。 4、得房率我不知道，，，，，，这以外地中介说的为准吧。。。。。但既然是独栋公寓就有可能，，，，，，户型小+配套多，，，，，，一样平常都在70%左右。。。。。可是否用使用面积来算物业费就看自己的感受吧，，，，，，背着抱着一边沉，，，，，，怎么都是那些钱。。。。。 讨教。。。。。望京宝星园二期的大一居室，，，，，，79.85平，，，，，，其市价钱640万。。。。。现在的望京因工业转移，，，，，，加之屋子偏老且无新地块可开发，，，，，，房价和房租的跌幅都挺大的。。。。。我想讨教您：若是现在脱手卖掉望京的屋子合适吗？？？若是不对适，，，，，，那什么时间脱手合适呢？？？ 1、我推荐过这种大一居吗？？？宝星二期现在的租金几多钱？？？应该坪效100左右，，，，，，这套房能租到8000吗？？？若是能租到8000，，，，，，那这种大一居的租售比在700左右，，，，，，售价就是单价7万，，，，，，总价550万左右，，，，，，能抵达这个数字吗？？？ 2、若是数字靠近，，，，，，那就说明这套房跟大盘走势同步。。。。。若是租金8000，，，，，，但售价低于单价6.5万总价在500左右了，，，，，，那就是超跌，，，，，，或者说租售比低于650就算超跌。。。。。反之出若是租售比高于750，，，，，，那就说明尚有泡沫。。。。。 虽然也别只算这一套房，，，，，，照旧以一居室的平均值为准，，，，，，有时间把其他户型的都算算就是小区平均值了。。。。。也按以上比例比照吧。。。。。 3、什么时间脱手，，，，，，现在是利率下行通道，，，，，，五年期利率都泛起倒挂了，，，，，，以是现在是救市的行情，，，，，，我家的房不卖。。。。。什么时间上调利率就是又一次宏观调控了，，，，，，从投资角度就该思量脱手了，，，，，，通常在半年至一年后房价下行。。。。。