讨教，，，，，，，我北京人，，，，，，，今年底退休（退休金预计也就三千多点）。。。。。。2007年买的屋子，，，，，，，在向阳安华西里三区（非交通部）54平小两居，，，，，，，四层，，，，，，，唯一住房。。。。。。主要是房龄太老住着感受不太结实，，，，，，，并且装修都担心结构经不起折腾了想把这套屋子卖了，，，，，，，仅用卖房款换个大一点带电梯的，，，，，，，怙恃哥哥分別在顺义和三元桥，，，，，，，习惯住北边了。。。。。。 首选向阳北边或东边，，，，，，，然后好好装修一下计齐整直住下去。。。。。。这个卖房款似乎只够买经适房或两限房的。。。。。。没有既要又要，，，，，，，您能资助照料一下哪个小区较量适合吗？？？相识了一下老北苑和常营的，，，，，，，尚有昌平境内靠近向阳的不知道怎么选。。。。。。 2、感受不太结实。。。。。。真要是清静品级测评后为D级，，，，，，，也就是没有维护须要的危楼，，，，，，，那着实还算好事儿呢，，，，，，，有资格原拆原建了。。。。。。一样平常都是政府和原产权单位配资，，，，，，，业主再肩负每平米几千块钱的建安本钱，，，，，，，然后就能住新居了，，，，，，，房产价值也连忙暴涨。。。。。。 3、经适房和两限房。。。。。。经适房是2003年之前的质量都好，，，，，，，典范的就是天通苑回龙观早期的那几批，，，，，，，质量跟商品房一样，，，，，，，甚至能凌驾部分商品房。。。。。。2003年之后由于本钱上涨+不可涨价，，，，，，，质量就弱了点儿，，，，，，，2005年之后的更弱点儿。。。。。。两限房的质量大都都不太强，，，，，，，基础质量肯定达标，，，，，，，但都是较低的标准。。。。。。 4、北苑的话望春园算各项兼顾的，，，，，，，质量不错，，，，，，，价钱走势也在板块内至少不落伍，，，，，，，开发商北辰。。。。。。常营的话看草房周围的吧，，，，，，，那一大片都是包管房，，，，，，，质量不可说太强，，，，，，，但也不弱。。。。。。优势是规模大，，，，，，，小型配套齐，，，，，，，户型也都设计的不错，，，，，，，价钱走势基本不落伍。。。。。。 昌平靠近向阳的，，，，，，，那就是天通苑啊，，，，，，，早期的质量很是好，，，，，，，典范的“高质低价”。。。。。。另外也可以看看立水桥立城苑，，，，，，，是北京城建的福利房，，，，，，，自己给自己盖的，，，，，，，质量至少不弱，，，，，，，这里属于向阳区。。。。。。 5、另外向阳东南的垡头有翠城小区，，，，，，，也是经适房，，，，，，，和安华西里三区统一个开发商，，，，，，，北京住总。。。。。。翠城早期（2003之前）的几批质量很好，，，，，，，户型也好，，，，，，，价钱相对低，，，，，，，栖身的性价比挺高的。。。。。。 讨教现在在北京两套商品房。。。。。。一套在昌平回龙观国风美唐，，，，，，，出租中，，，，，，，租金8000左右，，，，，，，卖的话640左右。。。。。。另外一套自住，，，，，，，娃上学学区房，，，，，，，在西城，，，，，，，价钱800万左右，，，，，，，租金9000左右。。。。。。从保值增值的角度，，，，，，，现在是继续持有房产，，，，，，，照旧卖掉一套呢？？？卖哪套合适呢？？？ 1、国风美唐的租售比800，，，，，，，偏高了，，，，，，，说明这房价略高，，，，，，，也可以说是租金有点儿低了。。。。。。；；；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍质笛榍，，，，，，，那说明这套房的价钱有点儿泡沫，，，，，，，10%左右。。。。。。 不过也算正惯例模内吧，，，，，，，事实回龙观板块内品质高的商品房未几，，，，，，，追捧出点儿泡沫来也可以明确。。。。。。并且这套房显着是更适合自住的，，，，，，，或者说自己住才算施展出更大价值。。。。。。 西城这套的租售比900，，，，，，，说明房价中有30%的学区溢价，，，，，，，由于北京的平均租售比不到700，，，，，，，一样平常都是650左右。。。。。。这可以参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比，，，，，，，90两居售价400万左右，，，，，，，租金6000多，，，，，，，租售比650上下，，，，，，，这就是北京平均值。。。。。。 2、卖哪套合适，，，，，，，通例建议是若是用完了学位，，，，，，，那就在入学岑岭已往之前卖掉学区房呗。。。。。。事实今年是最后一年，，，，，，，明年之后就是拐点了。。。。。。除非是有政策支持，，，，，，，不然30%的溢价率不太可能再提高，，，，，，，更大的可能是随着一届届的孩子结业脱离而降低。。。。。。 3、而国风美唐虽然也有溢价，，，，，，，但既然是履历过熊市还能坚持，，，，，，，那就说明支持挺强的，，，，，，，留着吧，，，，，，，早晚都能抹平。。。。。。抹不平也无所谓，，，，，，，横竖是改善型小区。。。。。。 4、另外也可以换算成租金收益率，，，，，，，国风美唐这套一年收9.6万，，，，，，，减去物业取暖和什么的剩9万吧，，，，，，，收益率1.4%，，，，，，，靠近同期银行存款利率。。。。。。西城这套就低点儿了，，，，，，，一年收10.8万，，，，，，，算剩10万吧，，，，，，，收益率1.1%，，，，，，，低于存款利率。。。。。。而北京平均值现在是1.8%左右，，，，，，，朝石丰小户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。。。。。。 5、简朴就是这情形，，，，，，，两套房的租金收益都不算高，，，，，，，国风美唐更适合自住，，，，，，，保值危害小。。。。。。学区房自住或出租都不算太合适，，，，，，，溢价部分保值的危害大，，，，，，，自己再盘算一下吧。。。。。。 讨教，，，，，，，我问了长安6号的物业费了，，，，，，，竟然真的是7元一平，，，，，，，这也太贵了吧？？？为什么？？？要害是我也问了得房率，，，，，，，竟然才67%，，，，，，，也就是公摊抵达了三分之一，，，，，，，那这样算下来物业费就10元以上了，，，，，，，那我是不是就注定赔本了？？？ 2、为什么？？？就由于这里是“旅馆式公寓”呗，，，，，，，层次高效劳好，，，，，，，一分钱一分货吧，，，，，，，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货。。。。。。并且这在CBD也不算太贵的，，，，，，，公寓项目8块钱以上的有的是，，，，，，，10块的都有。。。。。。 并且北京的还算中等的呢，，，，，，，到了上海深圳和杭州等地，，，，，，，尤其是杭州，，，，，，，高等公寓每平米20起步都正常，，，，，，，30一平的都有。。。。。。并且还都是大面积，，，，，，，500平的一个月物业费就得1.5万，，，，，，，白送给许多人都住不起。。。。。。 3、对了，，，，，，，您定的屋子东边有个梵悦108，，，，，，，物业费20多起步，，，，，，，然后北边使馆区那儿尚有梵悦万国府，，，，，，，最贵似乎不是38就是36，，，，，，，横竖30多块钱。。。。。。跟这些公寓比比就心态平衡了。。。。。。 4、得房率我不知道，，，，，，，这以外地中介说的为准吧。。。。。。但既然是独栋公寓就有可能，，，，，，，户型小+配套多，，，，，，，一样平常都在70%左右。。。。。。可是否用使用面积来算物业费就看自己的感受吧，，，，，，，背着抱着一边沉，，，，，，，怎么都是那些钱。。。。。。 讨教。。。。。。望京宝星园二期的大一居室，，，，，，，79.85平，，，，，，，其市价钱640万。。。。。。现在的望京因工业转移，，，，，，，加之屋子偏老且无新地块可开发，，，，，，，房价和房租的跌幅都挺大的。。。。。。我想讨教您：若是现在脱手卖掉望京的屋子合适吗？？？若是不对适，，，，，，，那什么时间脱手合适呢？？？ 1、我推荐过这种大一居吗？？？宝星二期现在的租金几多钱？？？应该坪效100左右，，，，，，，这套房能租到8000吗？？？若是能租到8000，，，，，，，那这种大一居的租售比在700左右，，，，，，，售价就是单价7万，，，，，，，总价550万左右，，，，，，，能抵达这个数字吗？？？ 2、若是数字靠近，，，，，，，那就说明这套房跟大盘走势同步。。。。。。若是租金8000，，，，，，，但售价低于单价6.5万总价在500左右了，，，，，，，那就是超跌，，，，，，，或者说租售比低于650就算超跌。。。。。。反之出若是租售比高于750，，，，，，，那就说明尚有泡沫。。。。。。 虽然也别只算这一套房，，，，，，，照旧以一居室的平均值为准，，，，，，，有时间把其他户型的都算算就是小区平均值了。。。。。。也按以上比例比照吧。。。。。。 3、什么时间脱手，，，，，，，现在是利率下行通道，，，，，，，五年期利率都泛起倒挂了，，，，，，，以是现在是救市的行情，，，，，，，我家的房不卖。。。。。。什么时间上调利率就是又一次宏观调控了，，，，，，，从投资角度就该思量脱手了，，，，，，，通常在半年至一年后房价下行。。。。。。