章哥您好，，，，，，，我是您的忠实粉丝，，，，，，，您的头条我险些每集必看，，，，，，，对您的看法深以为然，，，，，，，当想调解住房的时间，，，，，，，首先想到的就是章哥您，，，，，，，望您在百忙之中给予指导！我的情形是这样的，，，，，，，我们在大兴有一套大平层，，，，，，，栖身恬静，，，，，，，配套齐全，，，，，，，交通便当，，，，，，，现值应该六百多万。。。。。。。在广外有一套开间，，，，，，，三百多万，，，，，，，均无贷款。。。。。。。 明年孙女上小学，，，，，，，儿子和儿媳妇均在西城广内及周围上班，，，，，，，因此从明年最先他们三口都应该住在广内或广内周围。。。。。。。浚浚？？？凸垡蟊匦瓒韵钟凶》烤傩幸幌碌鹘，，，，，，，经探讨有以下两种计划，，，，，，，请您给照料一下，，，，，，，哪个更好一些。。。。。。。 1、卖掉广外的，，，，，，，添点钱在广内买一套60平左右的老破小，，，，，，，总价应该600万左右，，，，，，，大兴的屋子我们两个老人住着。。。。。。。但我感受我们住着有点大，，，，，，，屋子的使用率不高。。。。。。。同时还感受西城的老破小栖身体验差，，，，，，，衡宇质量差，，，，，，，也担心我们会成为最后一棒的接盘侠。。。。。。。 2、保存广外的屋子，，，，，，，把大兴的屋子卖了，，，，，，，再添点钱，，，，，，，在丰台区南四环内买一套两室一厅或三室一厅的次新居，，，，，，，供儿子一家三口住，，，，，，，虽然他们一家三口上班或上学距离都有点远，，，，，，，上下班开车可能会有点堵车，，，，，，，但栖身情形、栖身体验都很好。。。。。。。详细到广外的屋子，，，，，，，若是我们老两口在北京就住广外的屋子，，，，，，，等孩子初中结业后，，，，，，，我们卖掉广外的屋子，，，，，，，添点钱再去郊区买一套稍大一点的供我们老两口住。。。。。。。 凭证您的履历，，，，，，，哪种计划更适合一点，，，，，，，您尚有没有更好的操作？？？？？？若是您倾向第一个计划，，，，，，，在北小周围哪个小区较量契合我们家这种情形？？？？？？若是您更倾向第二个计划，，，，，，，请推荐一下南四环内的次新小区。。。。。。。谢谢！ 1、卖掉广外买广内的，，，，，，，那只能说从学区溢价来讲有可能买到低一些的。。。。。。。但事实是600万总价，，，，，，，低不到哪儿去。。。。。。。好比广外30%溢价率吧，，，，，，，广内费点儿劲有可能买到20%的，，，，，，，也就是能提高10%的栖身性价比。。。。。。。这就看自己的体验是否合适吧，，，，，，，其他方面没什么区别。。。。。。。 保存广外的怎么说呢？？？？？？一样平常建议是若是用完了学位卖掉，，，，，，，要不然留着就相当于赌学区了。。。。。。。但赌输了就输了，，，，，，，赢了也就是个不输，，，，，，，同时得肩负租金的低收益+溢价部分的保值危害。。。。。。。 3、我没什么建议，，，，，，，只能列出这情形，，，，，，，既然是自住为主就看自己的喜欢吧。。。。。。。北小周围的问外地中介吧，，，，，，，看房时算溢价，，，，，，，买低点儿的就行。。。。。。。 四环内的小区多了，，，，，，，首经贸的万年花城，，，，，，，马家堡到公益西桥更多，，，，，，，星河城+城南嘉园+草桥欣园都好几期呢，，，，，，，以板楼为主的都挺好。。。。。。。 讨教，，，，，，，我家娃读大学了，，，，，，，去年高考施展得好，，，，，，，裸分上的清华。。。。。。。我把您的视频转给有需要的朋侪吧。。。。。。。章哥，，，，，，，有个问题咨询您：我买的橡树湾三期东南向两居，，，，，，，欠亨透，，，，，，，现在总共赔了160万。。。。。。。 讨教：1、是否继续持有；；；；；；；2、换通透的橡树湾二期三居；；；；；；；3、换新居臻雲的小三居？？？？？？不自住，，，，，，，思量保值增值。。。。。。。新居位置太吵，，，，，，，还要特殊支付小700万，，，，，，，不知值不值得。。。。。。。现在橡树湾三居受新居攻击大，，，，，，，买的人少，，，，，，，价钱降了一些。。。。。。。期待您百忙之中指点迷津！ 2、橡树湾三期东南向两居，，，，，，，那若是是为了改善的话就换三居，，，，，，，但从投资保值角度意义不大。。。。。。。由于三居的租售比，，，，，，，也就是租金收益率未必比二居更强，，，，，，，并且还支出了几十万的置换税费，，，，，，，抵上至少两年的租金了。。。。。。。 3、是否换臻澐主要看价钱吧，，，，，，，若是价钱真能做到倒挂就算值，，，，，，，避开噪音大的外围就行了。。。。。。。新居肯定受追捧，，，，，，，至少前五年是没问题的，，，，，，，虽然三个开发商相助，，，，，，，但无所谓，，，，，，，肯定照旧华润主导。。。。。。。以是值不值的就是看价钱。。。。。。。 4、另外甭在乎什么橡树湾受新居攻击，，，，，，，顶多是短期征象。。。。。。。全北京今年的新居开工量降了小一半呢，，，，，，，跟岑岭期相比更是降了三分之二。。。。。。。屋子是恒久投资品，，，，，，，没须要跟短期的行情纠结。。。。。。。 这让中介调出橡树湾的历史价钱和成交量看看就知道了，，，，，，，从开盘到现在至少四次显着波动了，，，，，，，每次都说纷歧样，，，，，，，着实哪次都一样，，，，，，，踏扎实实持有就得了。。。。。。。 5、总之是否换三居看自己的栖身需求，，，，，，，单独为了保值的话意义不大。。。。。。。是否换臻澐看现实价钱，，，，，，，避开噪音大的楼座。。。。。。。另外也让中介给估算一下租售比，，，，，，，若是和橡树湾能差未几就更合适了，，，，，，，说明新居溢价相对少，，，，，，，性价比高。。。。。。。有显着差别就稳重，，，，，，，说明新居溢价照旧高。。。。。。。至于大行情甭担心，，，，，，，这天下就是一次次的循环，，，，，，，这次已往了下次还这样儿。。。。。。。 追问一下。。。。。。。但有个租售比的逻辑我不知道对差池，，，，，，，东城占坑一个月能租5500，，，，，，，一年就是61000左右，，，，，，，算上现在的房价，，，，，，，差未几年化1.7%，，，，，，，昔时购入价年化1.49%。。。。。。。 但曦望山的年化，，，，，，，按现在报盘价看，，，，，，，现在是1.47%。。。。。。。以是是不是这两套出租收益都差未几？？？？？？占坑房还得至少等4年才用完，，，，，，，若是卖曦望山我持币换现金，，，，，，，收益也应该有1.5%？？？？？？若是我未来或许率不必，，，，，，，那我持有曦望山的须要性在那里呢？？？？？？ 1、比照任何商品的性价比，，，，，，，都必需是“同类同级”，，，，，，，不然没什么意义。。。。。。。东城的是占坑儿房，，，，，，，相当于占着车牌子的十八手破面包，，，，，，，曦望山是近郊改善房，，，，，，，相当于新能源网红车吧。。。。。。。两种车的功效和用途都不太一样，，，，，，，非得较量性价比就没什么意义了。。。。。。。 两套收益率差未几这怎么说呢？？？？？？打个不适当的例如吧，，，，，，，您去大酒楼点一盘拍黄瓜28，，，，，，，到大排档吃一份红烧肉也28。。。。。。。双方商家的毛利率差不太多，，，，，，，但详细的感受体验只有自己体会了，，，，，，，事实有情形层次和口胃的区别，，，，，，，各自的消耗目的差别。。。。。。。 2、东城占坑儿房，，，，，，，昔时买的时间之以是年化更低，，，，，，，说明那会儿溢价更高呗。。。。。。。现在的年化是1.7%，，，，，，，那把这套房放到向阳丰台的话是2.4%，，，，，，，也就是溢价率40%左右。。。。。。。 曦望山的年化1.47%算正常，，，，，，，由于北京的平均值是1.7-1.8%左右。。。。。。。但这里一是算郊区，，，，，，，二是户型偏大的改善，，，，，，，以是年化降低15%左右算正常，，，，，，，不特殊。。。。。。。 收益性的话存款是利率在大大都时期，，，，，，，高于屋子的租金收益率，，，，，，，但钱币自己从恒久看是肯定贬值的。。。。。。。而屋子则是短期内的涨跌都有可能，，，，，，，恒久看是能够做到对抗通胀的（北京屋子）。。。。。。。 讨教一下，，，，，，，孩子现在向阳白家庄读小学4年级，，，，，，，想小升初的时间，，，，，，，通过换房到海淀上地，，，，，，，但看了一下上地东里的房价很高了，，，，，，，就算换房也只能买个一居户型，，，，，，，也不知道这个想法对差池，，，，，，，是就在这边上80中，，，，，，，照旧换到海淀上地那里的中学，，，，，，，很犹豫，，，，，，，请听听先生的建议。。。。。。。 2、若是天禀通俗就甭折腾了，，，，，，，海淀和向阳都是南北极分解很显着的模式，，，，，，，区别是海淀的牛校更牛，，，，，，，配合点是渣校的效果和普高率都不怎么样。。。。。。。俩学区的配合点是对口校都很牛，，，，，，，区别是上地的更牛。。。。。。。 但关于普娃来说，，，，，，，若是到上地不可确定进入牛中，，，，，，，可就肯定弱于80了，，，，，，，事实80放到海淀也是仅次于小强的。。。。。。。以是思量好，，，，，，，用搞工具打个例如就是这边能确定跟薛宝钗完婚，，，，，，，但换到哪边则是运气好娶黛玉，，，，，，，运气欠好的话娶袭人，，，，，，，甚至还可能是刘姥姥呢。。。。。。。 3、另外若是是天牛娃，，，，，，，家长目的是清华北大，，，，，，，其他985就算考上也不去的，，，，，，，那就去上地吧，，，，，，，理论上的概率更高。。。。。。。但真得思量好，，，，，，，由于若是是天才，，，，，，，那着实在哪边的效果都差未几，，，，，，，都能获得最顶级的教育资源。。。。。。。不是天才的话也差未几，，，，，，，给了好工具也没用。。。。。。。 4、房价高不高的着实倒没什么，，，，，，，由于白小80学区的溢价率也不低，，，，，，，换到上地无非是再增添一部分罢了。。。。。。。相当于卖了奥迪换疾驰，，，，，，，只不过驾乘体验是否合适的只能自己体会，，，，，，，有撞大运的因素。。。。。。。 5、总之这外人无法建议，，，，，，，只能是家长的选择。。。。。。。不过真的多说一句，，，，，，，全北京有您这种想法的预计是万里挑一了，，，，，，，除了天才少年的话一样平常家庭不敢这么豪横。。。。。。。；；；；；；共豢墒峭ㄋ滋觳，，，，，，，得是抵达韦神级别才合适，，，，，，，或者说是奔着北大疯人院去的，，，，，，，半疯儿的都有点儿犯不上。。。。。。。 之前咨询您的单位集租房没买，，，，，，，手里200多个一直拿着，，，，，，，银行利率着实太低了，，，，，，，以是最近摩拳擦掌。。。。。。。想买套小屋子主要用于出租（由于老二今年才在西城读一年级），，，，，，，预计未来至少12年也不会住，，，，，，，以是主要思量出租以及未来孩子需要时拿来置换。。。。。。。 由于18年之前一直生涯在石景山，，，，，，，以是石景山看得多一些，，，，，，，可是看了您一些文章，，，，，，，说租售较量高的照旧在东边，，，，，，，可是没在东边生涯过，，，，，，，不是很相识。。。。。。。您能或许给剖析一下石景山、劲松、马甸的裕民周围，，，，，，，该在那里去踅摸着找屋子？？？？？？ 1、是200多万的总价不贷款了是吧？？？？？？那基本就是老破小两居或商品房一居，，，，，，，包括开间。。。。。。。北京的平均租金收益率在2.4%，，，，，，，向阳的有最高2.8%的，，，，，，，石景山是否有我没注重，，，，，，，问问中介吧。。。。。。。 2、这仨欠好较量，，，，，，，没什么意思，，，，，，，说多了的话又啰嗦又欠好听，，，，，，，算了吧。。。。。。。简朴说就是若是不自住，，，，，，，只思量投资性，，，，，，，那肯定是先北后南，，，，，，，先东后西。。。。。。。但劲松着实不太算东，，，，，，，这就未几说了。。。。。。。 3、其他的就不剖析了，，，，，，，通例建议是先看裕民。。。。。。。不过这里单价偏高，，，，，，，300万以下的预计欠好找，，，，，，，只管避开带硬伤的吧。。。。。。。详细找屋子那就问中介吧，，，，，，，匹配房源是他们的营业。。。。。。。