好比，，，，上半年海淀楼市一连发力，，，，永丰南颐海云颂（？？？？？？？⒑檬滤滤有牵坛恰⒃叫悖⒅旆看逅有牵ɑ蟆⒔ǚⅲ......尚有即将入市的中海树村项目，，，，一时间，，，，海淀风头无俩。。。。。。 以中海万吉九序为起源，，，，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），，，，以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，，，，下半年向阳楼市将与海淀“硬碰硬”。。。。。。 例如，，，，上半年北京发力最大的房企，，，，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企。。。。。。依附着焦点区域尤其是海淀的豪宅项目，，，，TOP4已经将北京保利远远甩在死后。。。。。。 而保利，，，，前两年尚有两个热销盘保利天汇、朝央温暖，，，，但从去年下半年最先，，，，北京保利的运势急转直下，，，，在焦点区已经许久没有拿到靓地。。。。。。 以嘉华天珺为例，，，，这个项目早在今年1月份就已开盘，，，，但现在仅网签了170多套，，，，通盘去化率还不到14%；；；；；；；网签金额约莫15亿元，，，，约为拿地本钱的17%。。。。。。 要知道，，，，这170多套网签中，，，，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，，，，自3月份颐海澐颂以及好事寺项目开盘以来，，，，近3个月，，，，嘉华天珺只有不到60套网签，，，，平均每月仅有20套。。。。。。 我们知道，，，，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱。。。。。。此前嘉华天珺首次开盘，，，，声称卖了322套，，，，销售金额31.66亿，，，，效果半年已往了，，，，认购转网签才50%多一点，，，，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛。。。。。。 整体看已往三年，，，，保利的拿地态势是低门槛改善，，，，这跟保利缺少拿到类似朱房村、好事寺、太阳宫、酒仙桥这种焦点项目的运气有关，，，，也跟其产品营造能力是相匹配的。。。。。。 然而，，，，随着楼市下行，，，，低门槛改善盘也一起看跌，，，，市场的眼光险些都集中在焦点高端改善盘上。。。。。。北京保利囤的那些低门槛改善项目，，，，销售逐渐显露疲态，，，，权益排名一起下滑，，，，几近要跌出北京前8了。。。。。。 例如，，，，顺义颐璟温暖，，，，卖了一年，，，，去化率只有45%。。。。。。石景山璟山温暖，，，，去化率稍好也不过55%，，，，尚有300多套库存。。。。。。向阳的和光煦境，，，，卖了两年甚至卖成了现房，，，，还由于现房比期房价钱低约8000/㎡，，，，以及可能减配等因素，，，，一度引发业主抗议维权。。。。。。 少有的两个亮点项目，，，，即是前面提到的保利天汇和朝央温暖。。。。。。保利天汇是东坝的龙头，，，，而朝央温暖，，，，更是保利近两年在京最热销的项目。。。。。。 从去年最先，，，，向阳总计有二三十宗的土地出让，，，，好比十八里店、小红门，，，，就有靠近2000套房源在售；；；；；；；朝观天珺所在的三间房，，，，除了金茂的直接竞争外，，，，还面临朝青黄衫木店地块的竞争。。。。。。 据相识，，，，去年12月，，，，在北京保利已有3年的刘喜涛，，，，被调任至河南保利，，，，而接替他的，，，，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮。。。。。。 所谓“新官上任三把火”，，，，面临刘喜涛留下的众多存量弱势项目，，，，为了突破藩篱，，，，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀。。。。。。 为什么？？？？？？？半壁店项目交通上并没有什么短板，，，，环线区位还属于海淀四环外，，，，但其所在的田村板块，，，，却是海淀公认的价钱洼地——这里同品质房源显着比海淀其他板块价钱更低。。。。。。 由此，，，，虽说半壁店项目属于海淀西四环，，，，但学校资源和洽事寺、朱房村那些网红盘没法比，，，，这在极其看重教育的海淀，，，，是一个重大的负分项。。。。。。 而再看土拍单价和定位。。。。。。半壁店楼面价抵达了7.84万元/㎡，，，，这个单价意味着，，，，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，，，，才不至于赔本。。。。。。 而在田村板块内，，，，认可度最高的改善楼盘是乐府江南。。。。。。这是05-07年建成的江南园林气概小区，，，，挂牌均价9万左右，，，，人车分流，，，，拥有海淀少见的绿化和水系，，，，搭配仿古的亭台楼阁，，，，确实很有辨识度。。。。。。 因此，，，，保利半壁店项目想要出圈，，，，必需拿出背水一战的勇气，，，，把产品设计和营造能力提升上来，，，，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，，，，但好歹占着海淀西四环的区位，，，，若是能用产品力语言，，，，未尝不可避短扬长。。。。。。 但问题是，，，，北京保利自己更善于做改善而非豪宅，，，，旗下10万+的项目屈指可数，，，，除了嘉华天珺，，，，上一次在海淀做的豪宅项目照旧2014年开盘的保利海德公园。。。。。。 以是这一次，，，，保利李红亮能否战胜向阳与海淀客群的重大差别，，，，突破改善与豪宅群体的藩篱，，，，实现产品与团队的迭代，，，，值得嫌疑。。。。。。 另外，，，，海淀迄今还没有“好屋子”的宽松新政，，，，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度。。。。。。好比半壁店就涉及到空军机场限高，，，，修建高度凭证15米控制，，，，做产品会很受限。。。。。。